Работая в нескольких FM компаниях ни разу не видел какого либо внятного стандарта, формирующего систему по техническому обслуживанию и ремонту оборудования и строительных конструкций здания. Максимум разрозненный набор регламентов по техническому обслуживанию, какие то положения "об объекте", "о службе ресепшн". Проведение весенних и осенних осмотров на основании древней ВСН 58-88р и т.п.. Общение с ИТР, приходящих на работу из других компаний, приводило к заключению, что и там дела обстоят подобным образом. Как можно систематизировать техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования здания?
Рассмотрим возможные подходы к организации обслуживания и ремонта оборудования здания.
Планово-предупредительный ремонт - весьма затратный способ придуманный в советском прошлом. Суть его в том, что планово заменяются узлы и само оборудование на основание регламента, основанного на сроках службы оборудования, либо по иным критериям, сформированным техническим руководителем, не зависимо от того находится оно в работоспособном состоянии или нет. Надёжно конечно, но уж очень затратно. Возможно подойдёт к неким критически важным объектам где надёжность важнее стоимости. Современное оборудования, при должном уходе, вполне может выработать несколько, заявленных производителем, сроков эксплуатации.
Техническое обслуживание и ремонт по состоянию - наиболее оптимальный вариант для собственника здания, требующий, однако, высокой квалификации, обслуживающего оборудование персонала и, соответственно, высокооплачиваемого. Для такого способа необходимо на ранних стадиях выявлять неисправности и производить ремонт по факту их выявления. Для выявления таких неисправностей необходимо чётко регламентировать ведение технического обслуживания и эксплуатационного контроля, заключающегося в регулярной проверке и диагностики оборудования.
Ремонт по факту - типовой подход, сложившийся в последнее время, когда собственник здания принимает решение эксплуатировать его собственными силами, "оптимизируя" текущие расходы на персонал. Нанимает некоего инженера-универсала и пару-тройку рабочих за "низкую" зарплату. Техническое обслуживание и эксплуатационный контроль практически не ведутся. Оборудование и узлы заменяются по факту их выхода из строя. Или не заменяются, так как стоимость нового порой настолько высока, что собственник предпочитает выводить его из эксплуатации ухудшая комфорт пользователей помещений. На одном из объектов, куда меня приглашали проводить обследование, я видел восемь чиллеров из двадцати, выведенных из эксплуатации по причине "разморозки" теплообменников-испарителей, случившейся в результате того, что в зимний сезон не была слита вода из системы. Учитывая стоимость их замены "сэкономленные" средства на ФОТ персонала становятся весьма сомнительными, а ремонту эти узлы не подлежат.
Если не упираться в попытки привязать к ТОиР здания систему ППР, которая разрабатывалась для промышленного оборудования и работы в условиях полной, государственной собственности, и которая не подходит для эксплуатации зданий и работы в условиях частной собственности, то от неё можно оставить только регулярное техническое обслуживание и добавить эксплуатационный контроль, которой системой ППР не предусматривался..
Для современного инженерного оборудования и строительных конструкций здания необходимо проводить регулярный контроль и диагностику его состояния. Это позволяет заблаговременно выявлять неисправности и осуществлять планирование ремонтов по фактическому состоянию оборудования и конструкций. Такой контроль предусмотрен и в Градостроительном кодексе. Проведение технического обслуживания и эксплуатационного контроля - обязанности собственника в период эксплуатации здания. Про обязанность внедрять систему ППР в действующих, законодательных документов ничего не сказано.
Рассмотрим задачи которые стоят перед собственником здания и ожидаемый результат от их выполнения
| Задача | Ожидаемый результат |
| Организация технического обслуживания инженерного оборудования. | Поддержание исправности инженерного оборудования и обеспечения заданных параметров в течении срока его эксплуатации. Снижение количества отказов оборудования. |
| Организация проведения эксплуатационного контроля качества технического обслуживания, состояния инженерного оборудования и строительных конструкций здания. Формирование плана проведения ремонта оборудования и строительных конструкций. | Соответствие проводимого ТО стандартам качества. Своевременное выявление дефектов. Формирование плана ремонтов инженерного оборудования и строительных конструкций по фактическому состоянию. Составление "реального" бюджета затрат на проведение технического обслуживания и ремонта инженерного оборудования и строительных конструкций. |
| Формирование системы эксплуатационной документации и организация её регулярного заполнения и поддержания в актуальном состоянии. | Соответствие требованиям законодательства к эксплуатации зданий. Прохождение проверок надзорными органами. Наличие актуальных схем инженерных систем и сведений о выполненных ремонтах. |
Представим выполнение этих задач последовательно, в графическом виде:
Если кто то читал Международный стандарт ISO 9001:2015 "Системы менеджмента качества" то без особого труда увидит в данном представлении структуру этого стандарта в формате цикла PDCA. Если добавить ещё квадратик "лидерство" со стрелочками к каждому нашему квадрату то будет один в один, как описывает стандарт. И да, без лидера эта система работать не будет. Как для организации работы по этому стандарту, так и для нормального его функционирования нужен грамотный и требовательный руководитель, умеющий в управление бизнес-процессами.
Таким образом мы получили базовый бизнес-процесс организации работы службы технической эксплуатации и проведения эксплуатационного контроля. При этом, такой бизнес-процесс соответствует как законодательству РФ, так и требованиям международного стандарта менеджмента качества. Можно смело начинать с него главу "Техническое обслуживание и эксплуатационный контроль при эксплуатации зданий" в стандарте организации по организации эксплуатации здания.
Процессное управление в системе ТОиР находится в зачаточном состоянии. Некоторые компании предпринимают шаги в этом направлении, в основном это профессиональные FM Компании работающие в рыночных условиях, а не "карманные" компании крупных холдингов. Но большинство систем управления ТОиР, в компаниях владельцев и собственников зданий, построено и функционирует на экспертном опыте конкретных людей, которые в режиме реального времени управляют работами по поддержанию работоспособности оборудования. Такой неформализованный подход нельзя назвать эффективным. Люди и их опыт может быть разным, уход этих людей не должен никак прерывать целостность всей системы управления, а зачастую целостность всего бизнеса. Да и людей таких не так уж и много.
Для организации работы базового бизнес-процесса потребуется определить и сформировать ещё ряд бизнес-процессов обеспечивающих его работу. Назовём их бизнес-процессы при эксплуатации инженерных систем и строительных конструкций зданий.
Также для запуска работы по вышеописанному бизнес-процессу необходимо сформировать определённую эксплуатационную документацию. В целом ничего необычного и нового в ней нет. Большая часть документации уже формируется и ведётся в компаниях. Рассмотрим подробнее.
График проведения технического обслуживания инженерного оборудования. Обычно называется графиком ППР
Регламент проведения технического обслуживания инженерного оборудования. Как правило есть почти у всех, при разном уровне его качества.
Технологическая карта технического обслуживания инженерного оборудования. Очень редкий документ в FM компаниях. Встречал лишь однажды, и то был переписан из правил обслуживания лифтов выпущенных московским департаментом ЖКХ.
График проведения эксплуатационного контроля инженерных систем и строительных конструкций. Не встречал ни разу ни у кого. При словосочетании эксплуатационный контроль, при эксплуатации зданий, обычно начинают рассказывать о неких лицензированных, специализированных организациях которые, якобы, и только они, могут его проводить.
Чек-листы проведения эксплуатационного контроля и диагностические карты. Как и график ни разу не попадались. Есть некие чек листы технического аудита по проверке наличия определённой документации, и иногда общего осмотра инженерного оборудования.
Эксплуатационная документация здания. Приказы, журналы, схемы, бланки переключений и т.п. Есть у всех, порой в избыточном составе, журналы как правило имеются в наличии, но ведётся только их малая часть.