Если типичный, современный главный инженер по эксплуатации здания наберёт в гугле или яндексе "Эксплуатационный контроль зданий и сооружений" то обнаружит, что материалов по этой теме практически нет. Сайты с заказными, кликбейтными статьями, и откровенно перегруженные рекламой, можно не принимать в расчёт. Так, что же это за зверь такой, и как его можно организовать.
Начнём с Градостроительного кодекса РФ. С 2011 года эксплуатация зданий и сооружений входит в предмет регулирования законодательства РФ о градостроительной деятельности. Ранее эксплуатация зданий и строений разновидностью градостроительных отношений не считалась. Что же нам говорится про эксплуатационный контроль?
Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации, а также в соответствии с исполнительной документацией.
Понятно, что его надо проводить и для чего. И даже, в целом, понятно как.
Кликбейтные статьи ссылаются на разные СП, ВСН и т.п. Из них можно почитать следующие:
СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения;
ПОТ РО-14000-004-98 ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ;
Но эти документы тоже не расписывают порядок организации эксплуатационного контроля, и даже не являются обязательными к применению. Носят рекомендательный характер. Можете в этом убедиться прочитав постановление правительства Российской Федерации от 28 мая 2021 года N 815. В нём приведён перечень СП обязательных для применения. Да и написаны они в стиле "что бы было".
А вот действующий и обязательный документ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" чётко расписывает что, как и на основании чего нужно проверять.
5.4.2 При эксплуатации здания или сооружения должно обеспечиваться соответствие параметров конструкций и систем инженерного оборудования требованиям проектной документации для стадии эксплуатации в соответствии с п. 5.2.1-8 настоящего технического регламента.
5.4.3 Указанное в п. 5.4.2 соответствие должно являться объектом эксплуатационного контроля, осуществляемого путем осмотров и контрольных проверок по программе, разработанной собственником здания или сооружения или, по его поручению, управляющей организацией с учетом требований проектной документации.
При этом в FM компаниях, с которыми мне довелось работать, организация эксплуатационного контроля мне ни разу не встречалась. Никаких программ проведения эксплуатационного контроля видеть не доводилось. Работают по "старинке". Проводятся технические аудиты которые, в основном, направлены на контроль наличия необходимой документации на "объекте". И как часть аудита осмотр инженерного оборудования. При этом степень осмотра регулируется лицом проводящим этот осмотр. В чек-листе осмотра одна запись, например, "состояние оборудования вентиляции и кондиционирования" и всё. Видимо предполагается, что пришёл некий "супер профи" который с ходу "на глаз" способен оценить состояние всех вентиляционных установок и оборудования кондиционирования. Расплачиваются за такой аудит внезапным, и часто дорогостоящим, ремонтом оборудования.
Градостроительный кодекс возлагает ответственность за проведение эксплуатационного контроля на собственника или владельца здания. На это же лицо (оно может быть физическим или юридическим) возлагеается и выбор способов и методов организации технического обслуживания и эксплуатационного контроля. Закон обязывает это лицо вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.
Форма такого журнала и требования к ведению такого журнала устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией. Может уже и установили форму, но на момент написания этого материала я о таком не знаю.
В целом ничего необычного или нового, в вопросах эксплуатации зданий законодатель не вносит, Если на объекте служба технического обслуживания здания организована должным образом, ведутся предусмотренные требованиями федеральных норм и правил журналы по техническому обслуживанию здания и инженерного оборудования то можно смело считать, что эксплуатационный контроль у вас выполняется. Формируете регламент проведения осмотров и других мероприятий по эксплуатационному контролю, составляете программы проведения, - "чек-листы", утверждаете всё это у собственника и заводите "журнал эксплуатации здания". В журнал вносите записи о проведённых осмотрах