Для того, чтобы составить график технического обслуживания инженерного оборудования здания (далее по тексту ТО) необходимо разделить всё инженерное оборудование на объекты технического обслуживания и ремонта (далее по тексту ТОиР), для которых можно составить унифицированный регламент технического обслуживания, который не будет содержать повторяющихся операций для разных объектов.
Основная задача такого разделения получить на выходе логические объекты обслуживания. Почему "логические" я объясню позже, на примере. При этом разделить так, что бы максимально уменьшить в регламентах число повторяющихся технологических операций для разных объектов ТОиР.
В идеале на выходе надо получить не более четырех регламентов технического обслуживания для каждого из объектов ТОиР или групп объектов, не содкржащих в себе повторений одной и той же операции:
- месячного - ТО1,
- квартального - ТО2,
- полугодового - ТО3,
- годового – ТО4.
Такие интервалы ТО предусмотрены нормативными документами и сложившейся практикой. Можно ввести и различные «сезонные» ТО, но этим вы только усложните себе планирование.
Также разбиение на объекты нужно для детализации отнесения затрат на ТОиР, и расчёта стоимости технического обслуживания здания. Внедрение программных комплексов CAFM однозначно требует разделения инженерного оборудования здания на объекты ТОиР для внесения их в базу данных.
Задача разделения на логические объекты уже решена в проектировании. Проектная документация разделена на отдельные разделы для разных инженерных систем. Лучший вариант придерживаться такого разделения. Составим иерархический список объектов ТОиР.
Логично разделение начать с принадлежности к инженерным системам. Это будет верхний уровень группировки объектов.
Система электроснабжения
- Объект 1
- Объект 2
Система теплоснабжения
- Объект 1
- Объект 2
И т.д.
Вроде всё просто, но современные, инженерные системы здания достаточно сложны, и одним уровнем группировки обойтись не удастся. И тут возникает дилемма, если будет мало уровней группировки объектов ТОиР будут усложнятся регламенты ТО и повторяться технологические операции, если их будет много будет усложняться график ТО, так как увеличивается количество объектов ТОиР и, соответственно количество строк в графике ТО.
Рассмотрим на примере системы электроснабжения. Второй уровень группировки объектов ТОиР будет такой.
Система электроснабжения
- Трансформаторные подстанции
- Главные распределительные щиты
- Вводные распределительные устройства
- Щиты распределительные
- Установочные устройства (розетки, выключатели)
- Устройства освещения
- Кабельные линии
Какие-то из этих элементов, как трансформаторные подстанции, ГРЩ, ВРУ, потребуют дальнейшего разделения на группы, а какие-то можно и объединить в одну группу.
К примеру, возьмём электрический распределительный щит. Будет ли это щит распределительный силовой, щит распределительный освещения, щит распределительный вентиляционный, технологические операции для всех этих щитов будут одинаковы. То есть мы можем создать унифицированный регламент технического обслуживания, подходящий для всех электрических распределительных щитов. И соответственно можем объединить все распределительные щиты в одну группу – «Щиты распределительные»
Если мы разделим ГРЩ и ВРУ на панели, и таким образом получим третий уровень группировки, то аналогичные регламенты мы можем создать для панелей ВРУ, ГРЩ и т.п.
Конечно будут и исключения, как без этого. Для некоторых щитов, панелей понадобятся дополнительные операции или меньшее количество операций. Но это будет, в самом тяжёлом случае, один процент от всего количества щитов и панелей.
В результате мы получим следующую, иерархическую структуру
Система электроснабжения
- Трансформаторные подстанции
- Трансформаторная подстанция 1
- Ячейки КСО
- Ячейка 1
- Ячейка 2
- Ячейка 3
- Трансформаторы
- Трансформатор 1
- Трансформатор 2
- Главный распределительный щит
- Панели распределительные
- Панель распределительная 1
- Панель распределительная 2
- Вводные распределительные устройства
- Вводное распределительное устройство 1
- Панели распределительные
- Панель распределительная 1
- Панель распределительная 2
- Щиты распределительные
- Щит распределительный 1
- Щит распределительный 2
- Щиты распределительные
- Панели распределительные
- Вводное распределительное устройство 1
- Вводные распределительные устройства
- Панели распределительные
- Главный распределительный щит
- Ячейки КСО
- Трансформаторная подстанция 1
Стандартная система электроснабжения. Жёлтым цветом я выделил уровни группировки нижестоящих, однородных объектов ТОиР. То есть в таких группах может быть более одного, однородного объекта. Здесь уже нужно поговорить об уровне планирования. Надо понимать, что каждый объект ТОиР это строка в графике ТО, и для него необходимо отдельно планировать даты проведения ТО. В одной из компаний, в которой я работал, некоторые объекты ТОиР, для планирования, никак не объединялись. Планировать ТО приходилось вплоть до каждого распределительного щита. А так как щитов очень много, то в результата график ТО превращался в книгу 100 страниц двухстороннего текста шрифтом "8". И составление графика ТО превращалось в нетривиальную задачу с огромными затратами времени.
Самым логичным способом является объединить обслуживаемые объекты в группы. Эти группы и будут уровнем планирования. В такие группы надо объединять однородные объекты по признаку успеваемости выполнения работ в одну смену. То есть составляете регламент обслуживания системы электроснабжения, определяете время затрачиваемое на единичный объект, и объединяете их в группу на которую смене хватит времени. Например, для щитов распределительных это может выглядеть так.
- Щиты распределительные
- Группа 1
- Щит распределительный 1
- Щит распределительный 2
- Щит распределительный 3
- Группа 2
- Щит распределительный 4
- Щит распределительный 5
- Щит распределительный 6
- Группа 1
Здесь жёлтым я выделил уровни планирования. То есть при планировании, вместо учёта пятнадцати двацати щитов отдельно, вы задаёте сразу группу этих щитов, которую сформировали заранее. Естественно в наряд-задании вам надо прописать все щиты раздельно, иначе техники ваши группировки не смогут понять, но это всё равно проще чем проставлять время для каждого щита отдельно.
Аналогично и для вышестоящих объектов. Лучше всего объединять объекты в группы планирования в пределах одной иерархической группы. То есть, если у вас несколько ВРУ, можно объединить их в одну группу, но не включать в ту же группу ГРЩ, даже если по времени успевают обслужить все эти объекты. Ваш график ТО конечно уменьшится, но станет трудным для восприятия и понимания. Лучше написать отдельными строчками ГРЩ, группа ВРУ, группа щитов, чем группа ГРЩ, ВРУ, щиты. Будет гораздо меньше вопросов.
Система электроснабжения здания достаточно проста и легко разделяется на типовые, единичные объекты, они же и будут логическими. Я, во всяком случае, не встречал откровенных ляпов в разделении этой системы в разных компаниях, ну кроме отнесения к системе электроснабжения электрических тепловых завес (на самом деле относятся к системе теплоснабжения, и являются конечными потребителями) и неоправданного увеличения степени группировки.
Но вот в сложных системах, разделение на логические объекты ТОиР не так очевидно. И там фантазия главных инженеров и технических директоров FM компаний порой переходит границы. Неграмотное разделение вызывает неоправданное усложнение графиков ТО, повышает трудоёмкость их составления и выполнения, что ведёт к непродуктивным затратам времени персонала и соответственно увеличивает финансовые затраты компании, а также усложняет учёт затрат на их обслуживание и ремонт.
Рассмотрим систему вентиляции здания. Оставлю пока в стороне распределительные сети вентиляции. Казалось бы, что тут сложного - единичный объект - вентиляционная установка. Логично, так все и делают, выделяют в объект, расписывают состав, и начинают писать регламенты для вентиляционной установки. Вот только в состав вентиляционной установки загоняют всё, что находится в венткамере.А потом оказывается, что не всё так просто и сразу появляются некие «сезонные ТО», «промежуточные ТО». Вентустановку начинают дробить на более мелкие объекты, в основном опираясь на их нахождение в одном помещении и принадлежности к одной вентустановке, и это ещё усложняет планирование. В одной компании, где довелось работать, видел даже целый регламент по разделению вентустановки на более малые объекты и написание регламентов для них, ну и другие «танцы с бубнами» встречались повсеместно.
Получается из этого примерно так, и это не мной придуманный состав, а реально существующий в одной из компаний где я работал:
Система вентиляции
- Вентиляционная установка ПВ1
- Клапаны жалюзийные
- Фильтры воздушные приточной системы
- Фильтра воздушные вытяжной системы
- Вентилятор с электродвигателем приточный
- Вентилятор с электродвигателем вытяжной
- Рекуператор
- Теплообменник нагревателя
- Теплообменник охладителя
- Узел регулирования теплоснабжения
- Узел регулирования холодоснабжения
- Щит электрический ЩРВ1
- Щит автоматики ЩА1
- Щит управления вентиляцией ЩУВ1
В итоге планирование надо осуществлять для 13 различных объектов ТОиР. Всё это усложняет составление плана ТО, умножьте количество на число установок, а на том объекте их было 120 штук, и посчитайте количество строк в плане ТО.
Почему так происходит? Потому, что современная вентиляционная установка для своей работы требует наличия элементов других инженерных систем здания. Другими словами, в её составе есть логические объекты не входящие в состав системы вентиляции, а только пересекающиеся с ней, и рассматривать их как объекты ТОиР необходимо в составе "своих" систем, к которым они отнесены в проектной документации.
Это нагреватель с узлом регулирования тепла, подключённый к системе теплоснабжения вентиляции, охладитель с узлом регулирования холода, подключённый к системе кондиционирования, ну, или испаритель от ККБ системы, увлажнитель (редко, но встречается), подключённый к системе водоснабжения, щит распределительный системы электроснабжения для питания двигателей и другого электрооборудования вентустановки и система автоматизации работы вентустановки. Все эти элементы требуют разных регламентов обслуживания и в разное время года. Например, теплообменник нагревателя надо промывать при подготовке к отопительному сезону, а теплообменник охладителя весной, при подготовке к летнему сезону.
Рассмотрим подробнее вентустановку и обеспечивающе её работу оборудование.
В самой венткамере находится целый ряд объектов принадлежащих к другим инженерным системам чем система вентиляции, которые и обеспечивают правильную работу этой установки. К тому же часто в один щит помещают и систему автоматизации и электроснабжения и управления вентустановкой. Обведено красным контуром. Но задача стоит разделить не на физические объекты ТОиР а на логические.
Более правильно разделение на объекты ТОиР вести по принадлежности не к оборудованию, а к инженерной системе здания. Так можно уйти от всяческих «промежуточных» регламентов, и упростить задачу по планированию ТО и не "потерять" имеющиеся объекты. А для вентустановки оставить в регламенте только те технологические операции, которые характерны для всех вентустановок, например, «контроль натяжения ремня», «контроль отсутствия утечек воздуха через соединения», «контроль работы жалюзийных клапанов», «замена фильтров» и т.п.
В таком случае вентустановка будет разделена по инженерным системам следующим образом:
- Система вентиляции
- Вентиляционная установка ПВ1
- Система электроснабжения
- Щит распределительный вентиляции ЩРВ1
- Щит управления вентиляции ЩУВ1
- Система теплоснабжения вентиляции
- Узел регулирования тепла УРТ1 (в составе и сам теплообменник)
- Система кондиционирования
- Узел регулирования холода УРХ1 (в составе и сам теплообменник, в случае если это ККБ с испарителем, то будет тоже узел, входящий в состав системы кондиционирования, но со своим регламентом, типовым для ККБ)
- Система автоматизации вентиляции
- Система автоматизации вентиляции ПВ1
- Щит автоматизации вентиляции ЩАВ1
- Датчики системы автоматизации
- Исполнительные устройства
- Система автоматизации вентиляции ПВ1
Такое разделение позволит собирать наряд-задание на обслуживание любой вентустановки из готовых, унифицированных регламентов для объектов принадлежащих к разным системам ко всем вентустановкам, а планирование обслуживания вентустановки осуществлять по 6 строкам которые находятся в "своих" системах. Если вы главный инженер - герой, который один на объекте за всех, и сами составляете план ТО, то вы и в первом случае не пропустите строк. Если же имеются в подчинении инженеры по направлению, и каждый готовит план по своим системам, то в первом случае вряд ли энергетик и слаботочник полезут искать в вентустановках элементы своих систем. В этом случае вы рискуете оставить часть объектов без обслуживания.
Также если у вас обслуживающий персонал здания состоит из профильных специалистов, электрослесарей, слесарей-сантехников, и т.п., обслуживающих соответствующие системы, такое разделение вдвойне оправдано, так как легко позволяет выдать различные наряд-задания для специалистов разного профиля. Если же у вас работают, как зачастую принято в современных FM компаниях, универсальные солдаты – «техник по эксплуатации и обслуживанию зданий» то единый наряд-задания можно «собирать» по принадлежности к помещению. Такое поле обязательно в таблице объектов ТОиР, так как позволяет быстро определить какое оборудование находится в том или ином помещении.
Аналогичные проблемы, при разбиении на объекты ТОиР возникают и с ИТП, и с холодоцентром. Все эти помещения также содержат элементы нескольких инженерных систем. Формировать перечень объектов ТОиР по принадлежности к помещению здесь ещё более бессмысленно. Подход должен быть аналогичный. Начинать надо с выделения отдельных инженерных систем и формирования объектов ТОиР принадлежащим к ним.
Самый лучший подход — это начать с изучения состава разделов проектной документации на здание. Сформировать на её основе перечень имеющихся в здании инженерных систем, а потом формировать объекты по принадлежности к системам.
Так вы сможете детализировать расходы по инженерным системам и формировать аналитические материалы по структуре расходов на обслуживание инженерных систем. Всё это поможет формировать прозрачный бюджет на техническое обслуживание инженерных систем здания и защитить его перед собственником.
Также это даст гарантию, что вы не забудете о существовании таких систем как «Системы автоматизации инженерного оборудования», «Система диспетчеризации инженерных систем здания». Обычно их, "чохом", относят к слаботочным системам, а порой включают в состав других инженерных систем, во всяком случае в большинстве компаний, где я работал, было именно так. В результате, своевременное и правильное обслуживание этих систем проводится «никак». При этом это одни из самых сложных и требовательных систем, правильная работа которых прямо влияет на долговечность работы оборудования и поддержание комфортных условий в здании.
Здесь можете скачать таблицу с примерной разбивкой инженерных систем на объекты ТОиР. Обычно с такой таблицы я начинаю составление перечней объектов ТОиР на новом здании, которое принимаю на техническое обслуживание.