С советских времён, в России, под эксплуатацией зданий понимали содержание здания, его обслуживание и поддержание в работоспособном состоянии инженерных систем и строительных конструкций. В те времена частной собственности на недвижимость не было, выгоды от зданий получало государство, и соответственно все регламентирующие документы выпускало только направленные на содержание здания, в которых это содержание называлось эксплуатацией. Это до сих пор, в российской терминологии, искажает сам термин – эксплуатация, уклоном в техническое обслуживание и содержание здания.
Но содержание здания — это только одна из составных частей эксплуатации. Эксплуатация любого объекта — это общий термин, по сути обозначающий использование объекта по назначению после его изготовления. Само слово «эксплуатация» пришло из французского exploitation — использование, извлечение выгоды.
Купив автомобиль, мы начинаем использовать его по прямому назначению, для перевозки себя и третьих лиц из точки в точку – эксплуатируем автомобиль. Соответственно получаем и выгоду от его использования. В скорости перемещения, либо в получении вознаграждения от третьих лиц за их перемещения.
Так и эксплуатация зданий – использование его по назначению, с получением выгоды. Для торгового центра эксплуатация — это организация торговых точек и допуск посетителей к этим точкам. Для офисного центра – организация рабочих мест и допуск к ним работников. Для производственного – организация технологического процесса и изготовление продукта.
С 2011 года эксплуатация зданий и сооружений входит в предмет регулирования законодательства РФ о градостроительной деятельности. Ранее эксплуатация зданий и строений разновидностью градостроительных отношений не считалась. Ст. 4 ГрК РФ распространяет свое действие на здания и сооружения, отнесенные к объектам капитального строительства. Сложившаяся практика показывает, что термин «эксплуатация» здесь понимается судами предельно широко — как всякое использование указанных объектов в соответствии с их предназначением и техническими характеристиками физическими и юридическими лицами, имеющими правовое основание.
В российском законодательстве определение термина "эксплуатация зданий" мне ни разу не попадалось. Градостроительный кодекс РФ хоть и оперерирует словом эксплуатация, но не раскрывает его. Есть одно определение в своде правил СП 255.1325800.2016, - "Эксплуатация зданий (сооружений): Комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначением". На мой взгляд весьма однобокое определение с уклоном в содержание здания. Это как купить чайник только для того что бы его мыть, чистить, протирать от пыли. Чайник мы покупаем, чтобы в нём кипятить воду.
Ст. 55.24 ГрК РФ указывает, что в процессе эксплуатации зданий должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений. То есть эти мероприятия являются лишь составными частями эксплуатации.
Исходя из вышесказанного правильнее было бы называть эксплуатацию зданий - комплексом организационных мероприятий, направленных на использование здания по назначению и получение выгоды от его использования.
В странах с развитой системой частной собственности термина эксплуатация нет. Английская терминология оперирует терминами Management с различными вариациями.
В России, в основном, прижились:
Property Management – управление недвижимостью – комплекс мероприятий, направленных на обеспечение доходности от недвижимости, обеспечение режима функционирования, безопасности и здания.
и составная часть этого управления:
Facility Management - обслуживание недвижимости – комплекс мероприятий по техническому обслуживанию, ремонту, модернизации, санитарному содержанию, благоустройству, направленных на обеспечение запланированных характеристик объекта в течение всего срока службы, поддержания комфортных условий пребывания и безопасности здания и людей.
Евгений Михель