Всегда актуальный вопрос. Сколько персонала нужно, что бы нормально проводить техническое обслуживание и ремонт здания. Наработки по нормативам от количества квадратных метров утратили давно свою ценность. Но и особо сложного в этом ничего нет. Если вы, конечно подготовились.
Для начала рассмотрим какие работы имеются в современном здании, неважно это торгово-развлекательный комплекс или бизнес-центр, а может и склад и даже завод. Особой разницы нет. Речь, в данной статье, идёт только об инженерном оборудовании и строительных конструкция самих зданий. Производственное оборудование я сейчас не рассматривыаю. Хотя и с ним нет проблем рассчитать численность обслуживающего персонала.
Все работы по зданию можно разделить на регулярные и на нерегулярные. А также и по персоналу. Есть работы выполняемые рабочим персоналом и инженерно-техническим персоналом. Посчитать можно для всех. Составим список работ выполняемых персоналом.
- Рабочий персонал
- Ежедневный технический осмотр
- Техническое обслуживание
- Ремонт инженерного оборудования
- Ремонт строительных конструкций
- Снятие показаний приборов учёта
- Другие работы по распоряжению
- Инженерно-технический персонал
- Эксплуатационный контроль и диагностика инженерного оборудования
- Эксплуатационный контроль строительных конструкций
- Подготовка ремонтов инженерного оборудования и строительны конструкций
- Контроль проведения ремонтов подрядными организациями и приёмка работ
- Заполнение эксплуатационной документации
- Внесение изменений в исполнительную доументацию
- Передача показаний приборов учёта
- Взаимодествие с контролирующими и энергоснабжающими организациями
Для офисных и торговых центров также необходима работа по обслуживанию арендаторов этих центров. Я её здесь не учитываю. Если у вас этот функционал не выделен в отдельную группу, а выполняется силами тех же сотрудников, что проводят ТОиР, то и её вам необходимо учитывать.
Для начала необходимо понять распределение рабочего времени персонала. Начнём с рабочего персонала. Что при этом важно учитывать. Необходимо разделить время выполнения технического обслуживания и ремонта. В регламентах технического обслуживания не должно быть строчек "устранить выявленные неисправности", такие работы уже относятся к ремонтным и выполняться должны по решению инженеров, в установленное для ремонтных работ время. Иначе вы рискуете получить ситуацию в которой техники, вместо проведения полного ТО запланированных объектов ТОиР , стали возиться с ремонтом одного из них и не провели ТО остальных. Эту позицию важно доносить до техников при каждом инструктаже и при проведении обучения персонала вновь принятого на работу. Если неисправность больше чем подтянуть крепление она фиксируется в наряде-задании и передаётся инженеру для планирования ремонта, а техники переходят к следующему объекту.
Составим график рабочей смены. Здесь и далее я привожу расчёт для выделенной смены проводящей только ТОиР общедомового оборудования и работающей по графику 1/3 (сутки-трое), а также выполняющих обязанности лифтёров. График составлен для крупного комплекса состоящего из шести бизнес-центров и одного торгового центра расположенных в одном квартале. У вас этот график может быть другим. Самое важное - это определить сколько времени в смену вы можете выделить на проведение регламентного ТО.
В итоге получаем, что на техническое обслуживание выходит 9 часов в сутки, на ремонт 8 часов и на ежедневный осмотр 5. Итого 22 часа. Именно столько рабочего времени у сотрудника в сутках. 2 часа - обязательный перерыв. У вас могут быть другие цифры, я здесь описываю методику расчёта, а не "железное" правило.
Также необходимо учитывать время на "мобилизацию". Это время на получение материалов, инструмента, проход на рабочее место, возвращение. Очень важно, при планировании графика ТО, ставить в суточный график объекты ТОиР находящиеся максимально близко к другдругу. Это поможет сократить время на "мобилизацию", а то мне попадались графики где обслуживаемые объекты ТОиР находились в разных зданиях, и бригада на переход тратила полчаса. За этим смотреть надо внимательно, сами рабочие об этом не расскажут, там принцип "солдат спит - служба идёт".
За время моей работы, статистика по "мобилизации" показала, что меньше 10% от всего времени выполнения работ сделать её не удаётся. Да и то только на небольших объектах. Телепорт до сих пор не изобрели, а бегать рысью рабочие не хотят. Так, что считаем 15% отнимает мобилизация. Если у вас это время больше, значит вы что-то организовали неправильно.
Ещё хочу заметить, что работы по проведению ТО выполнять лучше в ночное время. Практически всё оборудование современных зданий, для проведения его обслуживания, требует его отключения. В дневное время отключение оборудования вызовет снижение комфортности пребывания в помещениях здания. В результате вы получите поток жалоб и нареканий, порой из самых неожиданных мест.
Сделаем подсчёт и получим следующее распределение рабочего времени одного человека в смену 1/3
Один рабочий, вышедший на суточную смену, даст вам 7,65 человеко/часов на проведение технического обслуживания инженерного оборудования здания. Ключевое слово здесь - "вышедший на смену". Я хочу сказать, что 4 человека, в режиме сутки/трое, не дадут вам 22*365=8 030 человека/часа в год. По статистике, можете запросить в отделе кадров, они ведут такую, один человек в год даёт 1 760 человеко/часов, то есть в год вы получите с четырёх человек только 1 760*4=7 040 человеко/часов. Есть у них отпуска и больничные листы. А теперь посчитаем сколько времени один сотрудник сможет потратить на выполнение операций по ТО. Это 35% от общего времени, которое может дать один сотрудник, или 1 760*0,35=616 человеко/часов. Запомните эту цифру, она понадобится при расчёте количества персонала.
Что ещё важно отметить. Время на ТО является определяющим для расчёта количества персонала. Как бы вы не старались, но время ремонта будет, примерно относиться ко времени ТО 50/50, независимо от площади здания. Некоторые компании, для новых зданий, считают время ремонта меньшим, так как оборудование новое. Но это не так. Вы будете устранять недоделки строителей на начальном этапе эксплуатации инженерного оборудования, а потом уже оборудование будет не новым. Во время, необходимое для ремонта, входит, также, и время, затрачиваемое техниками, на сопровождение и контроль проведения ремонтных работ подрядными организациями, в том числе и гарантийных. Вряд ли вы допустите бесконтрольное проведение работ, потом можно недосчитаться стороннего оборудования, не относящегося к тому над которым производят работы. Скупщики охотно покупают, например, электропривода для разных устройств. Также в ремонтное время входит и снятие показания счётчиков. И это снятие может длиться, порой, несколько рабочих дней и только в дневное время.
Осталось посчитать сколько времени вам нужно, что бы провести полноценное ТО объектов ТОиР. Если вы разделили инженерное оборудование на объекты ТОиР и составили все регламенты технического обслуживания объектов ТОиР, то это не вызовет никаких затруднений.
В результате получим следующие таблицы. Приведу только для систем вентиляции и кондиционирования и электроснабжения. Для остальных систем принцип составления такой-же.
Такие таблицы нужно составить для каждой инженерной системы. Трудозатраты необходимо считать за годовой период, так как именно он будет полным циклом технического обслуживания. У нас есть месячные ТО, квартальные, полугодовые и годовые. Чтобы учесть их все нужен как раз год. Принцип построения таблиц прост. Считаем количество периодических ТО, количество единиц ТОиР уровня планирования, и время затрат на их проведение, согласно разработанных регламентов обслуживания ТОиР. Перемножаем и складываем. Получаем необходимые затраты рабочего времени в человеко/часах.
После составления таблиц по всем инженерным системам делаем сводную таблицу, и считаем количество персонала необходимое для обслуживания каждой из систем раздельно и общее количество персонала. Вспоминаем, что на выполнение операций по ТО один человек за год может потратить 616 часов. Получим следующее.
Теперь вы точно знаете сколько рабочего персонала необходимо для проведения регламентного технического обслуживания и других работ связанных с эксплуатацией инженерных систем на вашем объекте. При чём вы можете определить и количество разных специалистов требуемых для обслуживания. И эти цифры не из каких то там нормативов, составленных непонятно кем и непонятно из чего исходя. Эти цифры отражают потребности именно вашего объекта, и легко обосновываются в презентации вышестоящему руководству, которое хочет оптимизировать затраты. И эта оптимизация, практически всегда, начинается с рабочего персонала. Кстати, здесь не учтено обслуживание слаботочных систем, но если вы поняли саму методологию, то вам не составит труда рассчитать и по ним необходимое количество персонала.