Большинство зданий обслуживаются, но не управляются.
Есть подрядчики, есть регламенты, есть техническое обслуживание инженерных систем — но нет системы эксплуатации здания как единого процесса управления объектом.
Когда эксплуатацию пытаются упорядочить, возникает вопрос: как связать между собой процессы, людей, подрядчиков и контроль результата.
Для решения этой задачи и используется Facility Management — система управления эксплуатацией здания: администрирование, эксплуатационный контроль и ответственность за результат. Как это устроено →
В этой системе можно выделить несколько ключевых направлений, через которые организуется работа на объекте.
Здесь собраны материалы по эксплуатации зданий: от инженерных систем и обслуживания до документов, безопасности и экономики.
Можно идти от задач — обслуживание, контроль, безопасность, управление — или от типа материала: практика, нормативы, документация.
Техническое обслуживание — это не ремонт после аварии, а система поддержания здания и инженерных систем в рабочем состоянии.
Большинство проблем в эксплуатации возникает не из-за сложности оборудования, а из-за отсутствия нормальной организации технического обслуживания: регламентов, контроля состояния инженерных систем и понятной ответственности.
Если система не выстроена, эксплуатация быстро превращается в постоянное устранение неисправностей, аварийные ремонты и бесконечные «срочные» работы.
Поэтому задача технического обслуживания — не просто чинить оборудование, а поддерживать управляемую и предсказуемую эксплуатацию здания.
Как это пытались решить раньше
Система планово-предупредительного ремонта (ППР) появилась как попытка сделать эксплуатацию оборудования управляемой.
Вместо работы «до отказа» оборудование начали обслуживать заранее: по графикам, регламентам и установленной периодичности.
Именно тогда появились регламентные технические обслуживания: ТО-1, ТО-2, ТО-3 и другие виды работ, которые до сих пор используются при эксплуатации инженерных систем.
Сегодня подходы изменились: появились диагностика, обслуживание по состоянию, автоматизация и эксплуатационный контроль. Но сама логика планового технического обслуживания осталась.
Регламенты и планирование
Графики технического обслуживания, регламентные работы и организация процессов ТОиР.
Инженерные системы
Эксплуатация вентиляции, электроснабжения, теплоснабжения и других инженерных систем здания.
Контроль и диагностика
Контроль состояния оборудования, диагностика неисправностей и эксплуатационный контроль.